Garantie biennale de bon fonctionnement : ce qu’elle couvre vraiment à Perpignan

Une chaudière qui tombe en panne, des volets roulants qui se bloquent, une ventilation qui ne fonctionne plus : quelques mois après la réception d’un chantier, les équipements peuvent se révéler défaillants sans que la solidité du bâtiment soit en cause. La garantie décennale ne s’applique alors pas, mais une autre garantie légale prend le relais : la garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement. Avocat en droit de la construction à Perpignan, Maître Gilles Sanchez explique ce qu’elle couvre et comment l’invoquer avant qu’il ne soit trop tard.

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale est prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Il dispose que les éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception.

Trois caractéristiques la distinguent :

• elle repose sur une présomption de responsabilité : le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute du constructeur, seulement le dysfonctionnement ;
• elle s’applique à tout dysfonctionnement, même mineur, sans exigence de gravité ;
• elle ne commence qu’à la réception des travaux, qui fixe le point de départ du délai.

Le texte fixe une durée « minimale » : le contrat peut donc prévoir une période plus longue, jamais plus courte. Elle s’applique aussi aux acquéreurs en VEFA, le vendeur étant tenu des mêmes garanties que les constructeurs (article 1646-1 du Code civil).

Quels équipements sont couverts ?

Tout dépend d’une distinction posée par l’article 1792-2 du Code civil, entre équipements dissociables et indissociables.

Un équipement est indissociable lorsqu’il ne peut être déposé, démonté ou remplacé sans détériorer ou enlever de la matière de l’ouvrage de gros œuvre (fondations, ossature, clos, couvert). Il relève alors de la garantie décennale.

Un équipement est dissociable lorsqu’on peut l’enlever ou le remplacer sans abîmer le bâtiment. Il relève de la garantie biennale. Sont généralement concernés :

• la chaudière, la pompe à chaleur, le chauffe-eau, les radiateurs ;
• la VMC et la climatisation ;
• les volets roulants et leurs motorisations ;
• la robinetterie, les sanitaires, l’appareillage électrique ;
• les portails automatiques et les interphones.

Le même type de matériel peut basculer d’un régime à l’autre selon son mode de pose : un plancher chauffant noyé dans la dalle est, en principe, un équipement indissociable. La qualification se joue donc au cas par cas.

Quels dysfonctionnements peuvent être invoqués ?

Il suffit que l’équipement ne fonctionne pas correctement, c’est-à-dire qu’il ne remplisse pas la fonction attendue : panne, arrêt intempestif, performances insuffisantes, bruit anormal, fuite.

Le constructeur ne peut échapper à sa responsabilité qu’en prouvant une cause étrangère : usage anormal, défaut d’entretien imputable au maître d’ouvrage, force majeure, fait d’un tiers. L’usure normale de l’équipement n’est pas non plus couverte.

Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?

Le principal piège de cette garantie tient à son délai. Les deux ans sont un délai de forclusion : passé ce délai, l’action n’est plus recevable. Une lettre recommandée ne l’interrompt pas. Seule une demande en justice, même en référé, produit cet effet (article 2241 du Code civil).

En pratique :

• documenter le désordre : photographies, factures, date de réception, description précise de la panne ;
• notifier le dysfonctionnement par lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise ou au constructeur concerné, en demandant la réparation ou le remplacement ;
• mettre en demeure l’entreprise si elle ne réagit pas ;
• agir en justice avant l’expiration des deux ans, y compris par un référé-expertise si la cause de la panne est discutée. Les échanges amiables qui s’éternisent sont la première cause de garanties perdues.

Le constructeur doit alors réparer ou remplacer l’équipement à ses frais, ou indemniser le maître d’ouvrage.

Garantie biennale, parfait achèvement, décennale : comment s’articulent-elles ?

Ces garanties se recouvrent en partie : pendant la première année, la garantie de parfait achèvement permet aussi de faire reprendre un équipement défaillant, et la responsabilité décennale protège contre les désordres les plus graves. Il faut donc identifier le bon fondement pour chaque désordre, sans négliger les échéances.

Garantie biennale et assurance : un point de vigilance

La garantie décennale est couverte par une assurance obligatoire pour les constructeurs. La garantie biennale ne l’est pas : elle est souvent incluse dans les contrats d’assurance des professionnels, mais de façon facultative. L’assurance dommages-ouvrage ne la couvre pas non plus, en principe.

Si l’entreprise a disparu ou n’est pas assurée pour ce risque, la réparation peut donc rester à la charge du maître d’ouvrage. D’où l’intérêt de vérifier, dès la réception, les attestations d’assurance fournies par les entreprises.

Pourquoi se faire assister d’un avocat ?

L’avocat en droit de la construction intervient sur les points où la garantie se gagne ou se perd :

• qualifier l’équipement (dissociable ou non) et choisir la garantie applicable ;
• calculer les délais et engager l’action avant la forclusion ;
• organiser l’expertise lorsque la cause de la panne est contestée ;
• rechercher la responsabilité du bon interlocuteur, entre installateur, entrepreneur général et fabricant ;
• vérifier les assurances mobilisables.

Maître Gilles Sanchez, votre avocat en droit de la construction à Perpignan

Installé au 13 boulevard Wilson à Perpignan, Maître Gilles Sanchez accompagne les particuliers et les professionnels dans la mise en œuvre des garanties légales de la construction, dans tout le département des Pyrénées-Orientales. Pour en savoir plus, consultez la page dédiée au droit de la construction à Perpignan.

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